新世界发展：行业长跑者底色直观，后地产时代高质量发展标杆

22.63亿港元，税后特指特指导委员会获利放缓主要受惠于设在九龙城铜锣湾的K11 MUSEA人文购物展览馆及K11 Art Mall购物展览馆运作可靠性的增大及租用赴援改善。

参数得注意的是，K11 MUSEA 及K11 Art Mall结构上出货乏善可陈仍未远超登革热前，创下上曾很当权，两间商场在年中以外破纪录很高出租赴援，K11 Art Mall结构上出租赴援保有近100%，年销量按年放缓很高达40%，K11 MUSEA的年销量则上年放缓39%。

海外方两方，独角兽转变在海外楼宇房房地产利息达到19.09亿港元，特指导委员会获利为9.31亿港元。期内，独角兽转变所拥有或管理机构的K11购物展览馆年销量或多或少取得亮丽乏善可陈。如厦门K11方两方，在2023下半财年，其年销量和车流量以外上年构建很高达1倍年有，同时其出租赴援在登革热后也快速恢复至91%。

总体来看，在在经济上有所发展、线下奢侈品动能释放出来以及居室房地产方针务实修亦然的氛围下，独角兽转变的这份上半年成绩单可圈可点，尽管从时间段来看，这份年报里即便如此有登革热的因素因素在里两方，但难于预期的是，随着更促使这一因素的彻塔上回升，该公司的获利复建大势还将有望更上一个新台阶。

3、大型企业具体来说下，独角兽转变突围的四重演算演化

显然，随着居室房地产大型企业迎来具体来说，市场竞争的良机将愈发催生在那些果断其业务，大位打大位扎的居室企上，来作为穿越时间尺度模范的上市公司房地产股经历了多个市场竞争虚空前提塑造出了其独特的竞争占到优，也成为海外居室企参数得进修和借鉴的侧向。

在笔者却是，独角兽转变是其里参数得观察的抽样所在，其兼顾在大型企业不间断突围的潜力，理论上演算在于如下四个方两方。

a· 新产品意志力领先

独角兽转变的计划偏重新产品意志力点订制，并且依托了在大型企业里领先的生产商因素意志力。这是其新产品兼顾很高去化和很高回报率能意志力的重要支架所在。凭借该公司很高耐用度的新产品，不论市场竞争如何推移，该公司兼顾更多强的抗击压能意志力，并能保证付款流的通达。

从去年来看，随着各地方针不间断欣然接受，楼市有所发展，独角兽转变分布区在全国各地的新鸿基人气旺盛，特别新鸿基已是逆势劲销。如温州独角兽·大都市艺术里心单盘合计出货金额强势突破110亿元、广州耀胜独角兽广场|耀胜尊府自2023年3年末据悉以来合计出货超30亿元。这些成绩的其实，亦然是在于其更多很高的耐用度，更多好的取得好评以及强劲的市场竞争号召意志力，并能取得奢侈品者的信赖。

再行催生到独角兽转变订制的K11计划，亦难于见到，其规范化的其业务能意志力和不间断换用新颖的实意志力，并能不间断吸引新生代奢侈品者来访奢侈品和领略。随着生产商的深入人心也为下一代的新产品去化奠下了坚实。

亦然因如此，K11 ATELIER在《Euromoney》国际性的2023上半年房地产民主选举里，被全球逾2000 位来自转变商、房房地产经理、楼宇提议书、银行及大型企业用户的代表评选为“香港地区最佳商业化大厦计划转变商”，前提乃是了其新产品意志力和生产商实意志力。

b· 存款质量优质

独角兽转变拥有大量充沛且优质的田地储备，为更促使的转变奠定了坚实。

香港地区方两方来看，截止2023年6年末塔上，其在香港地区所持应占到总楼两方两方积大约814万平方尺的田地储备，其里楼宇转变应占到总楼两方两方积大约337万平方尺。与此同时，该公司于新界所持合共大约1636万平方尺待更改用途之应占到农地田地两方积，其里大约90%设在“北部市郊”范围。

早在2021年，香港地区特区但政府刊发了《北部市郊转变策略》，这片占到地300平方公里的市郊，下一代将可容大约250万人口数。在去年珠三角的《但政府工来作调查报告》也所述主动入轨香港地区北部市郊转变策略，可不见这一被视来作香港地区第二个在经济上引擎的区域内在深港海陆但政府大力支持下有望不间断迎来转变机遇，这也对在此有充沛土储教育资源储备的独角兽转变将相关联直接显现出来。

（来源：该公司税后）

海外方两方来看，截至2023年6年末塔上，独角兽转变在海外所持不以外厂内的田地储备总楼两方两方积大约477.3万平方米，其里大约264.1万平方米为平房用途。理论上楼宇转变计划主要分布区于广州、珠三角、顺德、武汉、厦门、余姚、温州、北京及石家庄等大都市，不以外厂内的田地储备总楼两方两方积大约406.9万平方米，大约60%设在大湖区及珠江三角洲地区。

可以见到该公司所布置的特别地区，不论是科技产业转变、人口数结构上等条件以外较优越，且带有较很高奢侈品意志力和市场竞争抗击高吹险能意志力，而这些充沛且优质的土储也将为其转变提供了坚实支架。与此同时，该公司也亦然务实通过大都市更新、招拍挂、合来作共同开发、收并购等促使扩充田地储备，蓄意志力下一代转变。

（来源：该公司税后）

c· 其业务果断公共安全交易成本很高

相较于海外居室企很高欠款、很高扳手、很高节省成本的模式，上市公司房地产常常颇为大位打大位扎，久经市场竞争时间尺度考验。

从独角兽转变的策略来看，来作为老牌上市公司房地产股，其或多或少倾斜度偏重转变的果断性，并不过分追求影响力也，而是偏重平衡高吹险和利息，偏重计划的盈利性与弹性相结合。

一方两方独角兽转变透过香港地区+海外、平房+商业化的一组布置，削减了单一市场竞争布置高吹险，同时依托可不间断的付款流赋能共同开发其业务，基本权利了其业务的果断性。在大型企业利息生活空间压缩的氛围下，该公司亦通过多项措施催生降本增效，增大其业务获利。从税后来看，即使如此一年，该公司不间断实行严苛的成本依靠工来作，经常性行政及其他运作费用按年攀升大约4%。

另一方两方，该公司不间断强化财务管理机构，卖给非理论上其业务、依靠外资军费开支，不间断催生降扳手，保证欠款赴援保有低位的同时，夯实付款坚实。

截止2023年6年末塔上，该公司可动员贷款合共大约939亿港元，以外付款及银行等值大约545亿港元及可动员的贷款来源大约394亿港元，付款捉襟见肘。税后里亦所述，在可预不见的将来独角兽转变并没供股或配股原先，亦没向股东集资的必需。这也反映了该公司在贷款运用上的很高可靠性和其业务上的公共安全性。

d· 多元其业务生态学释放出来创造力

独角兽转变依托了庞大的生态学圈庞大，糅合房地产、商业化、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等众多领域，其在国内多地订制了一众标杆计划，拥有充沛的大型混合体订制和运营经验占到优。多元化的布置下，不间断赋能集团的生产商效益，也促使拓宽了其优质教育资源的提供渠道，并有意志力基本权利了教育资源提供的质量。

亦然因如此，今后旗下K11集团还与国际级娱乐科技领略集团Falcon’s Beyond宣布成立入股该公司，改定屯门区首个虚拟深海探险领略馆Vquarium，并原先在2025年将迁来屯门区最大型一站式零售娱乐商业化旅游胜地11流星。而在此前，独角兽还与香港地区迪士尼宣布签订合来作备忘录，探讨的协同合来作将扩展到零售、新产品共同开发及宣传等领域，充分发挥独角兽集团生态学圈很高达2600万名会员的庞大占到优，以及在香港地区及大湖区的K11根据地共同均会和市场竞争推广。由此种种也前提乃是了独角兽转变多元生态学布置下的教育资源链接和提供能意志力。

通过这一系列的布置，各其业务生态学也形成了有机的协同，不仅紧密结合了理论上产城融合的急遽，同时也在不间断大幅释放出来转变创造力。该公司也因此兼顾了不间断穿透市场竞争时间尺度、构建永续其业务的能意志力。在生态学护城河大幅拓宽加深的氛围下，独角兽转变的茁壮天花板也亦然大幅微微打开。

4、结语

站在自已来看房地产大型企业，很高速放缓的后期仍未即使如此，大型企业的下半场的策划者将是那些兼顾果断其业务实意志力，不间断穿越市场竞争时间尺度的优秀居室企。对于房房地产者而言，催生这些大型企业也更有良机取得超额利息。今后随着市场竞争的内侧断定，大型企业基本两方有所发展的断定，决心复建在途，发掘和配置优质房地产该公司房房地产效益亦然成为急遽。

尽管大型企业的米拉仍未难于寻获，但强效益该公司的魏茨县仍将是并能看得到的良机所在。

随着税后的刊发，独角兽转变亦受到一众券商的机构的备受瞩目。第一厦门刊发研报特指该公司报价出货情况较佳，土储充沛；房租利息大位定放缓，揭示不间断其业务能意志力。其特指出独角兽转变香港地区海外双引擎布置，共同开发及所持楼宇并重，以前保证果断其业务及较佳的财务结构上，生产商效应非常大。随着该公司不间断去扳手最优化外资军费开支，增大白莲欠款%-，提很高运作可靠性，通过卖给非理论上存款回笼贷款。原定该公司下一代三年的归母营业额分别为9.7亿、10.5亿及11.5亿港元。基于该公司上曾PB净存款，第一厦门给予独角兽转变2024年0.3X的PB净存款，得出目标价23.5港元，保有买入评级。

里达证券交易研报则特指，独角兽转变在大型企业出货承压的自然环境下，该公司仍凭借突出的生产商和新产品占到优，构建了比较大位定的出货乏善可陈。该公司大型企业主在此期间保证果断、数家融资渠道通达。截至2023财年末，该公司白莲欠款赴援48.7%，原定下一代数年中该公司扳手赴援将不间断单线。该行预测该公司FY2024-26归母营业额上年放缓35.2%/14.4%/13.6%。在线下奢侈品逐步有所发展、海外居室房地产方针务实修亦然的氛围下，受限于该公司出色的生产商和贷款占到优，保有NAV买入50%，目标价39.2港元。

总的来看，随着登革热后后期和居室房地产新时间尺度的早些，独角兽转变的抗击时间尺度能意志力得到反复断定，该公司优异的新产品意志力和其业务意志力将为该公司净存款里枢的增大带来支架，在多元生态学布置下，大型企业护城河得到纳入，长期茁壮效益严谨。

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